Simulation de credit

Effectuer une simulation de prêt immobilier s’avère en effet indispensable pour vérifier la pertinence du projet d’achat, que celui inclue ou non des travaux. Les potentiels acquéreurs ont en général une idée assez précise du type de bien qu’ils souhaitent acquérir : maison ou appartement, nombre de chambres, situation géographique… La démarche est en outre très simple et ne prend que quelques secondes. Rendez-vous sur l’un des nombreux simulateurs de crédit immobilier sur Internet.

L’emprunteur doit par exemple remplir :

• Le montant total à emprunter, c’est-à-dire le prix du bien ajouté aux frais de notaire, aux frais de garantie (variable selon votre banque), aux frais d’agence moins l’apport personnel ;
• La durée du crédit (N.B. : le taux, et donc le montant du prêt, augmente proportionnellement à cette durée) ;
• Le taux du prêt, si connu (sinon, le simulateur vous proposera bien souvent, par défaut, le taux fixe moyen constaté selon la durée de crédit choisie) ;
• Le taux d’assurance.

Au terme de sa simulation de prêt, l’emprunteur saura alors quel serait le montant de sa mensualité.

Exemple de simulation de crédit immobilier :

• Montant du prêt (frais inclus et déduction faite de l’apport personnel de l’emprunteur) : 187 000 euros ;
• Durée du prêt : 15 ans ;
• Taux fixe : 1,12 % ;
• Taux d’assurance : 0,34 %, soit un taux fixe global (TAEG) de 1,46 %.

Au regard de ces informations, le simulateur indique que la mensualité de l’emprunteur se monterait à 1 182 euros et que le montant du crédit serait égal à 25 772 euros (dont 9 537 euros d’assurance).

Le candidat au crédit immobilier peut essayer plusieurs formules afin de s’assurer qu’il puisse emprunter la somme concernée avec une mensualité qui ne dépasse pas son taux d’endettement, soit 33 % de ses revenus. Pour estimer sa capacité d’endettement, l’emprunteur peut avoir recours aux calculettes en ligne. Il aura alors à renseigner notamment :

• Son salaire net mensuel avant impôt sur le revenu ;
• Tout autre revenu mensuel, toujours avant impôt sur le revenu (revenu complémentaire en plus d’un C.D.I., par exemple) ;
• Son revenu mensuel financier (perception de loyer).

En plus des outils de simulation de crédit immobilier, il existe des simulateurs de frais de notaire. Ceux-ci permettent au futur emprunteur d’avoir une idée assez précise du montant qu’il devra débourser, en parallèle de l’achat de son logement. Le montant des frais de notaire dépend essentiellement du type de bien immobilier (logement neuf, logement ancien avec ou sans travaux, terrain), de sa valeur à l’achat, ainsi que de sa situation géographique. On considère qu’en moyenne, ils atteignent entre 5 et 10 % du montant du bien.

Les frais d’agence, contrairement aux frais de notaire, ne sont soumis à aucun cadre légal. Leur montant peut donc être librement fixé par l’agence immobilière en charge du dossier du potentiel acquéreur. Toutefois, dans la majorité des cas, le montant des frais d’agence est fixé proportionnellement au prix d’achat du logement, et représente généralement entre 3 et 7 % de ce dernier. Quant aux frais de garantie, tout dépend du type de garantie choisie et, là encore, du montant du logement. La caution crédit logement (en moyenne, 0,6 % du prix du bien immobilier) fait partie des formules les plus avantageuses pour l’emprunteur. Viennent ensuite le privilège de prêteur de deniers (taux moyen : 1,2 %) et l’hypothèque (taux moyen : 2,15 %).

À noter : des frais bien souvent à la charge de l’emprunteur
Habituellement, les banques et sociétés de crédit exigent de l’emprunteur qu’il règle lui-même tous ces frais, sans recours à un prêt. Cet apport personnel fait en quelque sorte office de première garantie.

Au terme de sa simulation de crédit immobilier, l’emprunteur peut, selon l’outil utilisé, se voir proposer une offre de financement, voire plusieurs, et ainsi soumettre son dossier de prêt. Attention toutefois à ne pas se précipiter : pour trouver l’offre de financement au meilleur taux possible, comparez 

Parfois, le type de projet immobilier peut nécessiter ce qu’on appelle un différé d’amortissement. Cela revient à retarder le remboursement des mensualités de son emprunt. Concrètement, plusieurs cas peuvent se présenter :

• L’acquéreur qui n’a par exemple pas de C.D.I. ou un revenu insuffisant, ne peut assumer le remboursement des mensualités et le loyer ou les mensualités de l’ancien crédit qui continuent à courir jusqu’à l’emménagement ou la vente de l’ancien bien.
• L’acquéreur a acheté un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA) et le remboursement commence alors que le bien n’est pas encore livré.
• L’acquéreur doit rénover son bien avant de pouvoir y emménager, ce qui implique de payer deux logements pendant cette période.

Il faut savoir que toutes les banques n’acceptent pas le remboursement différé. Elles sont également plus ou moins souples et peuvent proposer diverses solutions :

• La franchise totale : le remboursement des mensualités complètes (capital, intérêts, assurance) est retardé à une date ultérieure.
• La franchise par tranches : parfois proposée par les banques lorsqu’un acquéreur fait construire son bien immobilier. Cela permet de faire évoluer les remboursements selon l’avancée des travaux.
• La franchise partielle : formule généralement privilégiée basée sur le remboursement immédiat des intérêts, mais avec un remboursement de capital différé.

Cette pratique a en revanche un coût. Et concernant la dernière solution, il faut savoir que les intérêts sont très élevés au début du prêt. L’acquéreur doit donc s’acquitter d’environ la moitié de ses mensualités futures.

Vous voilà fin prêt à réaliser votre simulation de crédit immobilier comme il se doit. Ultime conseil : préparez votre dossier de financement au préalable afin de ne pas perdre une minute au moment de valider une offre !

• Ne pas foncer sur la première offre de financement (comparer).
• Calculer sa capacité d’endettement en amont.
• Boucler aussi son dossier de crédit à l’avance pour gagner du temps et décrocher votre emprunt idéal.